Grondwettelijk Hof redt de Waalse pachter met oude mondelinge pachtovereenkomst van opzegging na vervreemding van het pachtgoed
Ingevolge het gewijzigde artikel kan de verkrijger van het pachtgoed, wanneer de pachtovereenkomst geen vroegere vaste datum dan die van de verkoop heeft, en de pachter het verpachte goed sinds minstens één jaar in gebruik heeft, de pachtovereenkomst wel beëindigen indien hij een van de opzeggingsmotieven uit artikel 7 kan inroepen. Dergelijke opzegging dient dan te gebeuren binnen de 3 maanden volgend op de verkoop. Een overeenkomst kan in principe slechts een vaste datum verkrijgen wanneer deze op geschrift is gesteld (artikel 1328 oud BW - artikel 8.22 nieuw BW).
De Waalse decreetgever heeft in een procedure voorzien om een mondelinge pachtovereenkomst in een schriftelijke pachtovereenkomst om te zetten via gerechtelijke weg. Een dergelijke procedure is echter slechts mogelijk voor mondelinge pachtovereenkomst die na de inwerkingtreding van het Waals Pachtdecreet werden gesloten.
Het gewijzigde artikel 55 Pachtwet heeft dus tot gevolg dat, in geval van vervreemding van het pachtgoed, aan de pachter met een mondelinge pachtovereenkomst, die per definitie niet beschikt over een vaste datum, op elk ogenblik binnen drie maanden na het verlijden van de authentieke verkoopakte een opzegging kan worden betekend op basis van een motief uit artikel 7 Pachtwet, indien hij de verpachte gronden sinds minstens een jaar in gebruik heeft. Deze gewijzigde bepaling is volgens het Grondwettelijk Hof ook van toepassing op mondelinge pachtovereenkomsten die al lopende waren voor wijzigingen aan de Pachtwet. Het betreft immers een dwingende bepaling die de belangen van de nieuwe eigenaar wil beschermen waardoor de eerbiedigende werking van de oude wet niet van toepassing is.
Aldus lijken er 2 categorieën te zijn die aan een toetsing van het Grondwettelijk Hof werden onderworpen. Een pachter met een mondelinge pachtovereenkomst gesloten na 1 januari 2020 (inwerkingtreding van de wijzigingen) beschikt over de mogelijkheid om een gedwongen opschriftstelling te vorderen, terwijl een pachter met een mondelinge pachtovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2020 geen dergelijke vordering kan instellen. Anticiperend op een mogelijke vervreemding van het pachtgoed kan de pachter met een een na 1 januari 2020 gesloten mondelinge pachtovereenkomst de opmaak van een geschrift afdwingen, waardoor een vaste datum kan worden toegekend aan de pachtovereenkomst en de toepassing van het gewijzigde artikel 55 Pachtwet kan worden vermeden. De pachter met een pachtovereenkomst van dezelfde aard maar gesloten vóór 1 januari 2020, kan dit niet en kan bijgevolg worden geconfronteerd met het risico dat hem een opzegging wordt betekend, zonder de mogelijkheid om zich daartegen te verzetten.
Op zich genomen bestaat er volgens het Hof een redelijke verantwoording om enkel een vordering tot opschriftstelling te voorzien voor mondelinge overeenkomsten gesloten na de inwerkingtreding van het Waals Pachtdecreet.
Het feit dat de verkrijger de pachtovereenkomst kan beëindigen op basis van een opzeggingsreden uit artikel 7 heeft echter onevenredige gevolgen voor de pachter die in de absolute onmogelijkheid verkeerde om, voorafgaand aan de vervreemding van het verpachte goed, aan de pachtovereenkomst een vaste datum toe te kennen, in het bijzonder omdat het ging om een mondelinge pachtovereenkomst gesloten vóór de inwerkingtreding van het Waals Pachtdecreet en die bij het sluiten van de pachtovereenkomst niet kon voorzien dat een dergelijke opzegging op grond van een later gewijzigde decretale regeling zou kunnen plaatsvinden vóór het verstrijken van de pachtperiode.
Alzo is artikel 52, eerste lid Waals Pachtdecreet, in samenhang gelezen met artikel 55, tweede lid Pachtwet niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in die interpretatie dat de pachters met een vóór de inwerkingtreding van het decreet gesloten mondelinge pachtovereenkomst zijn uitgesloten van de mogelijkheid om gebruik te maken van de mogelijkheid tot opschriftstelling teneinde aan hun pachtovereenkomst een vaste datum toe te kennen, waardoor zij het risico lopen dat aan hen binnen de 3 maanden na een vervreemding van het pachtgoed een opzegging wordt betekend.
De volledige tekst van het arrest kan u hier vinden.
