Deze vraag drong zich op in een procedure waarin lastens het Vlaams Gewest gevorderd werd op basis van het vroegere artikel 2.4.10 VCRO (toenmalige aankoopverplichting).

Eerder, in een tussenvonnis van 10 mei 2016, werd een gerechtsdeskundige aangesteld om de waarde van het onroerend goed vóór en nà een bestemmingswijzigend gemeentelijk RUP (van woongebied naar groengebied) te begroten.

De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel beslist in een vonnis van 26 oktober 2023:

'Het vonnis van 10 mei 2016 van de 23ste kamer van de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel verder uitwerkende, is de conclusie van de deskundige dat de totale waarde van de gronden voorafgaand aan 22 november 2011 1.469.666,00 euro bedraagt en de totale waarde van de gronden de dag na 22 november 2011 nog slechts 43.624,00 euro bedraagt, waardoor de waardevermindering ten gevolge van de herbestemming wordt bepaald op 1.426.042,00 euro.

Op de vraag van de rechtbank of de gronden die thans in de zone voor open ruimte liggen technisch bebouwbaar zijn, rekening houdende met artikel 4.3.5, §1 en §2 VCRO en de beweerde risicozone voor overstromingen, komen de aangestelde deskundigen tot de gefundeerde conclusie dat de percelen technisch bebouwbaar zijn.

De gerechtsdeskundige heeft op overtuigende wijze uiteengezet op welke wijze hij tot de waardebepaling van de percelen is kunnen komen.

Hierbij wordt vertrokken vanuit het uitgangspunt dat de stedenbouwkundige bestemming van de percelen XY de dag voorafgaand op 22 november 2011 woongebied betreft volgens het gewestplan Mechelen K.B. van 5 augustus 1976 (zoals ook grafisch voorgesteld in het eindverslag op blz. 11}. Hierbij is de conclusie dat de gronden wel degelijk gelegen zijn in een gebied dat in aanmerking komt voor bebouwen. Op blz. 11 overweegt de deskundige verder:

"Om deze gronden te kunnen bebouwen dienen deze aan een voldoende uitgeruste weg te zijn gelegen. Met een uitgeruste weg wordt verstaan dat deze over nutsvoorzieningen, riolering en verharding beschikt. Voor de percelen AB en CD dit wel degelijk het geval. Voor de percelen EF en GH dient er een nieuwe wegenis te worden aangelegd. Deze wegenis dient aan te sluiten op de bestaande wegenis D-straat".

De deskundige houdt hierbij rekening met de invloed die de investeringskost voor de aanleg van een weg heeft op de waarde van de grond, waarbij binnen het afgekeurde verkavelingsontwerp van 2006 alle loten aan een nieuwe wegenis werden voorzien.

De deskundige maakt hierbij aldus een onderscheid tussen onmiddellijk bebouwbare en te ontwikkelen gronden. De eerste som van de grond langsheen de D-straat is te ontwikkelen zonder infrastructuurwerken aangezien deze reeds aan een voldoende uitgeruste weg is gelegen. Het achterliggende deel is enkel te ontwikkelen mits infrastructuurwerken.Ook in waardering wordt dit onderscheid gemaakt.

Er is volgens de deskundige ook riolering aanwezig voor de percelen AB en CD.

Met betrekking tot de problematiek van de watertoets stelt de deskundige vast dat een deel van de percelen wel degelijk gelegen is in overstromingsgevoelig gebied; het betreft een strook langsheen de waterloop XY op de percelen EF en GH. De deskundige merkt hierbij op dat in het afgekeurde verkavelingsontwerp van landmeter XY werd rekening gehouden dat er geen woningen in de strook overstromingsgevoelig gebied kwamen te liggen (...)'.

Waar door het Vlaamse gewest nog wordt gesteld dat D-straat te smal is om als ontsluiting van de verkaveling te dienen met risico voor de mobiliteit, verhindert dit niet dat het gaat om een "voldoende uitgeruste weg". De omstandigheid dat het vanuit een bepaalde opvatting van de goede ruimtelijke ordening niet wenselijk is dat deze weg zou gebruikt worden als toegang tot een nieuwe verkaveling, is niet relevant voor de beoordeling of het terrein gelegen is langs een voldoende uitgeruste weg'.

Referentie: Rb. Brussel, 26 oktober 2023, nr. 23/11110 (PUB505102)

Deel dit artikel