Daadwerkelijke uitvoering van werken om leegstand op te lossen = overmachtsgrond om geen leegstandsbelastingen te moeten betalen
De rechtbank overweegt in het vonnis van 15 mei 2024:
'5.1 In een eerste middel roept eiseres een situatie van overmacht in.
Zij verwijst in dit verband naar de historiek van de bedrijfsruimte met opeenvolgende eigendomsoverdrachten, een herontwikkeling en verbouwing van de site, en de ingebruikname van de bedrijfsruimte door een nieuwe supermarktketen kort na de doorverkoop van de bedrijfsruimte.
Dat middel is gegrond gelet op hetgeen volgt.
Er is sprake van overmacht indien de leegstand of verwaarlozing te wijten is aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht (vgl. Cass. {le k.) AR F.15.0100.N, 16 juni 2017; APT2018 (samenvatting), afl. 1-2, 174; FJF 2017 (samenvatting), afl. 9, 315; TBO 2017, afl. 5-6, 529; TFR 2017 (samenvatting), afl. 530, 858). De belastingplichtige, die voorhoudt dat er sprake is van overmacht, dient aan te tonen dat hij de desbetreffende verwaarlozing of leegstand niet heeft kunnen vermijden en dat hij alles in het werk heeft gesteld wat redelijkerwijze in zijn mogelijkheden lag om deze verwaarlozing of leegstand te voorkomen of te verhelpen.
Deze fiscale notie van overmacht onderscheidt zich van de gemeenrechtelijke notie van overmacht, die vereist dat het bewijs wordt geleverd van een onoverkomelijk beletsel, dit wil zeggen van een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis die onafhankelijk is van de wil van de belastingplichtige (vgl. Cass. {le k.) AR F.14.0074.N, 7 april 2016; LRB 2016 (samenvatting DE JONCKHEERE, M.), afl. 3-4, 90; RFRL 2016, afl. 3, 229, noot VAN BRUSTEM, E.). Inzake leegstandsheffing volstaat het dat de belastingplichtige aantoont dat hij tevergeefs alle stappen heeft ondernomen die een normale en voorzichtige belastingplichtige in dezelfde omstandigheden zou hebben genomen om die onvrijwillige leegstand of verwaarlozing weg te werken of te vermijden. Een absolute onmogelijkheid om de leegstand of verwaarlozing weg te werken of te vermijden is niet vereist.
Het bewijs dat er sprake is van een situatie van overmacht komt desalniettemin toe aan de belastingplichtige. Daarbij dient de handelingsvrijheid van de belastingplichtige te worden geëerbiedigd zolang deze handelt binnen de grenzen van een normaal en redelijk beheer van diens vermogen.
De omstandigheden die kunnen doen besluiten tot het bestaan van overmacht dienen in beginsel betrekking te hebben op de periode tussen de verschillende momenten waarop de vaststellingen van leegstand of verwaarlozing blijkens de registratieattesten werden gedaan, in voorliggend geval de periode tussen 29.03.2017 (eerste vaststelling) en 24.04.2019 (derde vaststelling).
Indien de belastingplichtige evenwel geniet van een opschorting van de heffing, dienen ook omstandigheden die zich voordoen in de opschortingstermijn in aanmerking te worden genomen. Krachtens artikel 2.6.7.7.1., eerste lid, VCF, is de opgeschorte heffing immers slechts verschuldigd indien de verwaarlozing of de leegstand niet is beëindigd bij het verstrijken van de opschortingstermijn, hetgeen noodzakelijkerwijze impliceert dat ook rekening moet worden gehouden met eventuele omstandigheden van overmacht die zich gedurende de opschortingstermijn hebben voorgedaan.
Als nieuwe eigenaar genoot eiseres overeenkomstig artikel 2.6.7.4.1. VCF van een opschorting van de heffing voor een periode van twee jaar vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte van overdracht. Echter, als de eigenaar, aan wie een opschorting is verleend met toepassing van artikel 2.6.7.4.1, overgaat tot overdracht van de aan de heffing onderworpen bedrijfsruimte, is de opgeschorte heffing, vermeerderd met de interesten, alsnog verschuldigd voor de termijn waarvoor de opschorting is verkregen, tot de datum van de authentieke akte van overdracht (artikel 2.6.7.7.1., tweede lid, VCF).
Vermits eiseres de bedrijfsruimte in voorliggend geval opnieuw heeft verkocht op 28.05.2020, ofwel binnen de opschortingstermijn van twee jaar, en de opgeschorte heffing zodoende krachtens artikel 2.6.7.7.1., tweede lid, VCF alsnog verschuldigd was, dient het bestaan van een overmachtsituatie in voorliggend geval te worden onderzocht voor de periode van 29.03.2017 (eerste vaststelling van leegstand) tot 28.05.2020 (einde van de opschortingsperiode).
Anders dan verweerder beweert, heeft het gegeven dat eiseres de eigendom pas heeft verworven op 27.06.2019, ofwel na het laatste moment van vaststelling op 24.04.2019, en dat zij als nieuwe eigenaar heeft genoten van een opschortingsperiode, niet tot gevolg dat zij geen omstandigheden van overmacht kan inroepen die betrekking hebben op de periode voorafgaand aan haar verwerving van de eigendom.
Het feit dat de eigendom van de bedrijfsruimte is overgedragen neemt immers niet weg dat de bestreden aanslag nog steeds betrekking heeft op vaststellingen van leegstand die werden gedaan op 29.03.2017, 07.05.2018 en 24.04.2019. Ook het feit dat eiseres als nieuwe eigenaar een opschortingsperiode genoot en ook omstandigheden gedurende die opschortingsperiode kan inroepen om de situatie van overmacht aan te tonen, doet daaraan geen afbreuk.
Weliswaar is het juist dat de overmachtsituatie "persoonsgebonden" is aan de eigenaar van de bedrijfsruimte, doch dit betekent enkel dat de situatie van overmacht in geval van eigendomsoverdracht(en) gedurende de in aanmerking te nemen periode moet worden onderzocht in hoofde van de verschillende eigenaars.
Welnu, samen met eiseres stelt de rechtbank vast dat verweerder heeft erkend dat een vorige eigenaar van de bedrijfsruimte was geconfronteerd met een situatie van overmacht met betrekking tot het aanslagjaar dat voorafgaat aan het aanslagjaar dat in onderhavig geding ter discussie staat, te weten aanslagjaar 2019, dat betrekking had op vaststellingen van leegstand op 25.05.2016, 29.03.2017 en 07.05.2018.
(...) Eiseres kan zich dan ook op deze motivering beroepen inzoverre de in het onderhavig geding te onderzoeken periode overeenstemt met dat van het vorige aanslagjaar, ofwel voor de periode van 29.03.2017 tot 07.05.2018.
Bovendien is de rechtbank van oordeel dat ook in hoofde van eiseres zelf, sedert de aankoop van de bedrijfsruimte bij akte van 27.06.2019, zich een situatie van overmacht voordeed, zoals dat begrip in het kader van een leegstandsheffing moet worden ingevuld.
Alle door eiseres voorgedragen elementen tonen immers aan dat de aankoop van de bedrijfsruimte door eiseres precies tot doel had om de bedrijfsruimte, in het kader van een samenwerkingsverband met de besloten vennootschap T. te herontwikkelen en om de leegstand weg te werken, waarin eiseres en T. bovendien in zijn geslaagd, gezien de bedrijfsruimte als supermarkt werd heropend op 23.06.2020 (zie hieronder) en, zoals reeds gesteld, uit de inventaris werd geschrapt op 30.04.2021.
Aldus:
Op 13.03.2019 sloot T. hoewel toen nog geen eigenaar, een handelshuurovereenkomst met de toekomstige uitbater van het gedeelte van de bedrijfsruimte bestemd als supermarkt, onder een aantal opschortende voorwaarden (artikel 27), te weten de verhuur aan een derde "van de nieuw te realiseren commerciële ruimte in het Commerciële Complex", "het bekomen door de Verhuurder van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het Commercieel Complex, inbegrepen het Gehuurde goed, en voor het gebruik als supermarkt van het Gehuurde goed" en "het bekomen door de Verhuurder van een definitieve en uitvoerbare socio-economische vergunning voor de exploitatie van een supermarkt in het Gehuurde goed[...]".
Op 24.06.2019 kocht T. de bedrijfsruimte van de vorige eigenaar.
Op 27.06.2019 kocht eiseres de bedrijfsruimte over van T. waarbij eiseres tevens voormelde door T. gesloten handelshuurovereenkomst overnam.
Op 20.12.2019 werd door de toekomstige uitbater van de supermarkt een melding ingediend bij het college van burgemeester en schepenen voor het exploiteren van een supermarkt, waarna de meldingsakte op 17.01.2020 werd afgeleverd en de bouwwerkzaamheden tot inrichting van de supermarkt konden starten, waarbij eiseres kan worden bijgetreden dat deze bouwwerkzaamheden vertraging opliepen omwille van de in maart 2020 uitgebroken coronacrisis.
In april 2020 werden verschillende offertes van studiebureaus afgeleverd aan T. en/of de aangestelde architect aangaande de "opmaak van een archeologienota", het "onderzoek van structurele elementen voor het verbouwen van een Retail gebouw", en "de opmaak van het Mobiliteit ikv MER-ontheffing" .
Op 16.04.2020 werd een werfverslag opgesteld houdende "oplevering handelsruimte" in aanwezigheid van T. als "bouwheer", vertegenwoordigers van de toekomstige uitbater en de architect . Het is juist dat dit verslag het einde van de leegstand als dusdanig niet aantoont, zoals verweerder stelt, doch het is wel een element dat mee in aanmerking kan worden genomen om te besluiten tot overmacht in hoofde van eiseres, dit wil zeggen om te besluiten dat eiseres alle redelijke inspanningen heeft geleverd om de leegstand te beëindigen. Op 11.05.2020 sloten eiseres en T. een dadingsovereenkomst met een naburige eigenaar na de sloping van een scheidingsmuur. Hoewel het hier een klein geschil met een beperkte inzet betreft, waarvan zou kunnen worden aangenomen dat het de voortzetting van de herontwikkeling van de site niet verhinderde, zoals verweerder benadrukt, speelde de minnelijke beëindiging van dit geschil wel degelijk in het belang van de voltooiing van de bouwwerkzaamheden en de ingenottreding van de toekomstige uitbaters van de bedrijfsruimte, te meer daar de naburige eigenaar in de gerechtelijke procedure met eiseres en T., die met de dadingsovereenkomst werd beëindigd, ook een aantal erfdienstbaarheden en het recht tot uitbating van een kleinhandelsruimte ter sprake bracht.
Op 28.05.2020 verkocht eiseres de bedrijfsruimte aan de nieuwe eigenaar, die daarbij opnieuw de handelshuurovereenkomst met de uitbater overnam.
Op 22.06.2020 sloot eiseres een handelshuurovereenkomst met een andere uitbater voor een ander gedeelte van de bedrijfsruimte, waarmee de eerste opschortende voorwaarde van de voormelde handelshuurovereenkomst met de toekomstige uitbater van het gedeelte van de bedrijfsruimte bestemd als supermarkt werd vervuld.
Op 23.06.2020, amper één maand na de overdracht door eiseres, werd de supermarkt geopend voor het publiek, blijkens een persartikel overgenomen in het bezwaarschrift van eiseres.
Op 30.04.2021 werd de bedrijfsruimte op verzoek van de nieuwe eigenaar uit de inventaris geschrapt.
De rechtbank oordeelt dat eiseres aan de hand van deze elementen wel degelijk aantoont dat zij alle inspanningen heeft geleverd die van een normale en voorzichtige belastingplichtige kunnen worden verwacht om die onvrijwillige leegstand of verwaarlozing weg te werken of te vermijden.
Het gegeven dat bepaalde handelingen door anderen werden gesteld, in het bijzonder door T. die optrad als projectontwikkelaar, doet geen afbreuk aan het feit dat deze handelingen nog steeds noodzakelijkerwijze in opdracht van of in samenwerking met eiseres werden gesteld, vermits eiseres gedurende bijna één jaar alleen eigenaar was van de bedrijfsruimte en zij deze handelingen in die hoedanigheid moet hebben gesteund, zodat deze handelingen ook aan eiseres, die zichzelf omschrijft als de geldschieter van het hele project, kunnen worden toegeschreven. Uit de dadingsovereenkomst van 11.05.2020 blijkt ten andere dat eiseres wel degelijk een belangrijke rol speelde, vermits zij er partij toe was en bepaalde verbintenissen mee op zich nam. Ook uit het feit dat eiseres de handelshuurovereenkomsten en de daaraan verbonden opschortende voorwaarden op zich nam, blijkt dat eiseres een belangrijke rol speelde in het hele project, dat er uiteindelijk toe heeft geleid dat de leegstand is opgehouden te bestaan.
Ook het gegeven dat eiseres de bedrijfsruimte aanvankelijk vrijwillig heeft aangekocht terwijl zij wist dat de bedrijfsruimte op dat moment leeg stond en vrijwillig heeft doorverkocht, daarbij een einde stellende aan de opschortingsperiode, doet aan het voorgaande besluit geen afbreuk. Het is niet omdat de aankoop van een bedrijfsruimte vrijwillig gebeurt dat ook de leegstand als dusdanig vrijwillig is in hoofde van de koper. Eiseres dient niet aan te tonen dat er zich een situatie van overmacht voordoet met betrekking tot de aankoop, de verkoop of het einde van de opschortingsperiode, zoals verweerder ten onrechte doet uitschijnen (conclusies, randnr. 5), doch wel dat de leegstand als dusdanig onvrijwillig was en dat eiseres (en haar rechtsvoorgangers inzoverre eiseres niet zelf eigenaar was gedurende de te onderzoeken periode) alles in het werk hebben gesteld dat van een redelijke persoon kan worden verwacht om de leegstand weg te werken, hetgeen te dezen het geval is.
De situatie van overmacht is aangetoond. De aanslag wordt vernietigd'.
Referentie: Rb. Brussel 15 mei 2024, AR 2022/2098/A (PUB507599-2)
