Artikel 63, §2 van het Vlaams Onteigeningsdecreet stelt als voorwaarde om gebruik te maken van de planologische neutraliteit dat de nieuwe ruimtelijke bestemming niet meer dan vijf jaar voor het nemen van het definitief onteigeningsbesluit definitief mag zijn vastgesteld. Maar gooit de doelneutraliteit roet in het eten?

We veroorloven ons uitvoerig te citeren uit een ongepubliceerd vonnis van het vredegerecht te Veurne van 23 december 2025:

'Voor de bepaling van de venale waarde voeren de partijen discussie of het beginsel van de planologische neutraliteit in voorliggend geval van toepassing is. Met het Vlaams Onteigeningsdecreet heeft de Vlaamse decreetgever gekozen om de neutraliteitsprincipes bij de waardering van de onteigeningsvergoeding decretaal te verankeren.

De doelneutraliteit van de onteigeningsvergoeding werd uitdrukkelijk neergeschreven in artikel 62, eerste en tweede lid Vlaams Onteigeningsdecreet, namelijk:

"Bij het bepalen van de vergoeding voor het onteigende onroerend goed of zakelijk recht wordt geen rekening gehouden met de waardevermeerdering of waardevermindering die voortvloeit uit het doel van de onteigening zelf of uit de uitvoering van werken waarvoor de onteigening is toegestaan.

De onteigeningen die achtereenvolgens plaatsvinden voor hetzelfde doel, worden als één geheel beschouwd bij de schatting van de waarde van de onteigende onroerende goederen." (onderlijning door de rechtbank).

In de memorie van toelichting wordt verduidelijkt dat het gaat om een algemeen rechtsbeginsel (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 87). Er wordt hiervoor verwezen naar een cassatiearrest (Cass. 17 januari 1964, Pas. 1964, 1, 522).

Uit artikel 62, eerste lid Vlaams Onteigeningsdecreet volgt dus dat het doel van de onteigening of de administratieve rechtshandelingen, of andere vormen van overheidsmaatregelen, die voorafgaan aan de onteigening en in functie waarvan de onteigening gebeurt, geen invloed mogen hebben op de berekening van de onteigeningsvergoeding (COOREMAN 1. en LETEN J., 'Het deskundigenonderzoek en het bepalen van de provisionele en definitieve onteigeningsvergoeding' in PALMANS R., GHYSELS J. en TIJS R. (eds.), Onteigenen in Vlaanderen na het Onteigeningsdecreet, Boom juridisch, 2022, (337) 367, nr. 75). Noch de onteigenende instantie, noch de onteigende mogen zich bij de onteigening beroepen op een waardevermeerdering of waardevermindering ten gevolge van "maatregelen die op het goed betrekking hebben die in verband staan met de onteigening" (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 87). De Vlaamse decreetgever viseert alle maatregelen die in rechtstreeks verband staan met de onteigening (COOREMAN 1. en LETEN J., 'Het deskundigenonderzoek en het bepalen van de provisionele en definitieve onteigeningsvergoeding' in PALMANS R., GHYSELS J. en TIJS R. (eds.), Onteigenen in Vlaanderen na het Onteigeningsdecreet, Boom juridisch, 2022, (337) 367, nr. 77; zie ook VAN HOORICK G., 'De neutraliteit van de onteigeningsvergoeding' in PALM ANS R. en VERBIST S. (eds.), De onteigeningsvergoeding. Het juridisch regime, lntersentia, 2009, (75) 77-78, nr. 4).

Ook de regel van de planologische neutraliteit werd opgenomen in het Vlaams Onteigeningsdecreet. De Vlaamse decreetgever beschouwt - in navolging van het Grondwettelijk Hof (Arbitragehof 25 maart 1997, nr. 16/97; GwH 8 december 2011, nr. 186/2011; GwH 25 oktober 2012, nr. 129/2012) - de planologische neutraliteit als een verbijzondering van het algemene principe van de doelneutraliteit (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 19).

Artikel 63 Vlaams Onteigeningsdecreet bepaalt:

"§1. Als wordt onteigend ter verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, plan van aanleg, voorkeursbesluit of projectbesluit, wordt bij het bepalen van de waarde van het onteigende onroerend goed of zakelijk recht geen rekening gehouden met de waardevermeerdering of de waardevermindering die voortvloeit uit de voorschriften van dat ruimtelijk uitvoeringsplan, plan van aanleg, voorkeursbesluit of projectbesluit, ongeacht wie de onteigenende overheid is.

De onteigeningen die achtereenvolgens plaatsvinden ter verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, voorkeursbesluit of projectbesluit, met inbegrip van een herzien ruimtelijk uitvoeringsplan, voorkeursbesluit of projectbesluit, of een plan van aanleg, worden voor de waardebepaling van de te onteigenen onroerende goederen of zakelijke rechten geacht een geheel te vormen op de datum van het eerste onteigeningsbesluit.

§2. Paragraaf 1 is alleen van toepassing als het ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg, voorkeursbesluit of projectbesluit niet meer dan vijf jaar voor het nemen van het definitief onteigeningsbesluit definitief is vastgesteld."

De essentie is eenvoudig: indien men als plannende overheid een stuk grond van bestemming wijzigt via een nieuw plan en vervolgens een onteigeningsprocedure opstart ter verwezenlijking van dit plan en deze nieuwe bestemming, mag men geen rekening houden met deze nieuwe bestemming voor de waardebepaling (COOREMAN 1. en LETEN J., 'Het deskundigenonderzoek en het bepalen van de provisionele en definitieve onteigeningsvergoeding' in PALMANS R., GHYSELS J. en TIJS R. (eds.), Onteigenen in Vlaanderen na het Onteigeningsdecreet, Boom juridisch, 2022, (337) 371, nr. 88).

In de memorie van toelichting van het Vlaams Onteigeningsdecreet wordt verduidelijkt dat de planologische neutraliteit van toepassing is ongeacht de aangewende rechtsgrond van de onteigening, maar slechts in zoverre daadwerkelijk wordt onteigend ter realisatie van een ruimtelijk uitvoeringsplan/plan van aanleg en onder vergelijkbare voorwaarden zoals vervat in artikelen 2.4.4 en 2.4.8 VCRO. De Vlaamse decreetgever heeft er aldus voor geopteerd om de regeling rond de planologische neutraliteit te veralgemenen en niet afhankelijk te maken van de gehanteerde rechtsgrond, maar wel of al dan niet onteigend wordt ter realisatie van een ruimtelijk uitvoeringsplan/plan van aanleg (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 89).

Artikel 63 Vlaams Onteigeningsdecreet is ingegeven door het rechtstreeks verband tussen het doel van de onteigening, zijnde de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan/plan van aanleg en de oorzaak van de wijziging van de waarde van het te onteigenen goed. Aangezien het door de realisatie van het ruimtelijk uitvoeringsplan/plan van aanleg middels de onteigening is dat de waarde van het onroerend goed ook daadwerkelijk wordt beïnvloed, is het billijk dat bij de vaststelling van vergoeding geen rekening wordt gehouden met de waardevermeerdering of -vermindering die uit de verwezenlijking van die doelstelling voortvloeit (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 89).

Het is gerechtvaardigd om het principe van de planologische neutraliteit toe te passen, voor elke onteigening die plaatsvindt in daadwerkelijke realisatie van een ruimtelijk uitvoeringsplan/plan van aanleg.

Artikel 63, §2 Vlaams Onteigeningsdecreet stelt wel als bijkomende voorwaarde om gebruik te maken van de planologische neutraliteit dat de nieuwe ruimtelijke bestemming niet meer dan vijf jaar voor het nemen van het definitief onteigeningsbesluit definitief mag zijn vastgesteld (vgl.: "Cass. (lre k.) AR C.22.0189.N, 6 december 2024; Vred. Aalst (1) 10 augustus 2022 T.Vred. 2023, afl. 7-8, 360; RASSCHAERT, W., DEDRIE, L., Planologische Neutraliteit billijk na bestemmingswijziging? NjW 2023, afl. 484, 503; CHARLIER, F., Praktische gids Vlaams Onteigeningsdecreet, in X., Het onroerend goed in de praktijk, XVII.A-V - XVII.A-123; VERBIST, S., BIMBENET, C., Het Vlaams Onteigeningsdecreet. Vloek of zegen voor lokale besturen?, T.Gem. 2018, afl. 1, 21, 27, 37 [waar bijkomend als bedenking wordt gesteld: "Naast deze schijnbaar onevenwichtige positie van overheid en eigenaar stellen we vast dat het Onteigeningsdecreet de regel van de planologische neutraliteit niet koppelt aan de planbaten- en planschaderegeling. Volgens de memorie van toelichting is het Onteigeningsdecreet niet de plaats om in te gaan op de regelgeving inzake planbaten en planschade"]).

In voorliggend geval is het duidelijk dat de onteigening plaatsvindt ter verwezenlijking van (een deel van) een (bijzonder) plan van aanleg. De onteigening kadert immers in het voornemen van eiseres om de tweede (en laatste) fase van het Vestingpark (als extra groene long) te kunnen realiseren/voltooien. Laat die bestemming nu ook net overeenstemmen met de bestemming die het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C (definitief aanvaard door de gemeenteraad van eiseres op 20 december 2004 en goedgekeurd bij MB van 29 april 2005) aan de onteigende percelen heeft gegeven. (...)

Het doel van het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C is identiek aan het doel van de onteigening. Er is dus zeker sprake van een "verwezenlijking van een plan van aanleg".

Uit bovenstaande volgt dat in principe overeenkomstig artikel 63, §1, eerste lid Vlaams Onteigeningsdecreet geen rekening zou mogen worden gehouden met de waardevermeerdering of de waardevermindering die voortvloeit uit de voorschriften van het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C. Kortom, de toepassing van de regel van de planologische neutraliteit zou betekenen dat voor de waardebepaling van de onteigende percelen geen rekening mag worden gehouden met de nieuwe bestemming (openbare zone voor groenaanleg en passieve dagrecreatie) uit het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C.

De rechtbank wijst echter, zoals hierboven reeds aangehaald, op artikel 63, §2 Vlaams Onteigeningsdecreet. Ontegensprekelijk is deze bepaling in voorliggend geval van toepassing, waardoor de doorwerking van artikel 63, §1, eerste lid Vlaams Onteigeningsdecreet als het ware wordt uitgeschakeld. Het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C werd immers alleszins meer dan vijf jaar voor het nemen van het definitief onteigeningsbesluit van 27 november 2023 definitief vastgesteld. De regel van de planologische neutraliteit kan in voorliggend geval dan ook geen doorgang vinden.

Dat het beginsel van de planologische neutraliteit slechts onder duidelijke voorwaarden kan worden toegepast, belet volgens de Vlaamse decreetgever niet dat "voor het overige natuurlijk de gewone doelneutraliteit speelt" (Ontwerp van decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut, VLAAMS PARLEMENT, 2016-2017, 23 november 2016, nr. 991/1, 89).

Uit de memorie van toelichting van het Vlaams Onteigeningsdecreet blijkt, zoals hierboven reeds aangehaald, dat de (gewone) doelneutraliteit ruim moet worden uitgelegd. Alle maatregelen die op de percelen betrekking hebben die in rechtstreeks verband staan met de onteigening vallen onder het toepassingsgebied van de (gewone) doelneutraliteit. Daaronder worden ook planologische maatregelen door de overheid begrepen, zoals bijvoorbeeld een bestemmingswijziging door een bijzonder plan van aanleg.

Terwijl de planologische neutraliteit in voorliggend geval geen toepassing vindt, is dat wel het geval voor de (gewone) doelneutraliteit. Er mag dus geen rekening worden gehouden met de waardevermeerdering of waardevermindering die voortvloeit uit het doel van de onteigening zelf of uit de uitvoering van werken waarvoor de onteigening is toegestaan, in voorliggend geval (de planologische maatregel voor) de realisatie en voltooiing van het Vestingpark (zie ook MARTEL B. en SEGHERS E., 'De neutraliteit van de onteigeningsvergoeding en de samenloop met andere vergoedingsregelingen' in PALMANS R., JONGBLOET P. en VERRIJDT W. (eds.), De onteigeningsvergoeding: actuele discussiepunten, Boom juridisch, 2024, (71) 81, nr. 17 en (71) 86, nr. 23).

Bestemmingsmatig moet worden teruggegrepen naar de juridische situatie die bestond vóór de inwerkingtreding van het BPA nr. 4 'Tuinwijk' - Herziening C'.

Er werd beroep aangetekend tegen dit vonnis.

Ref. Vred. Veurne 23 december 2025, AR 24A146 (PUB511262)

Deel dit artikel