Over de toepasselijkheid van de nieuwe leefbaarheidstoets uit het Vlaams Pachtdecreet

Met het Vlaams Pachtdecreet werd een nieuwe opzeggingsmogelijkheid ingevoerd met het oog op het bekomen van meer “groen”. Een pachtovereenkomst kan namelijk conform artikel 10, §1, 7-8° Vlaams Pachtdecreet worden opgezegd om de verpachte goederen te bebossen of er natuur op te realiseren. In het kader van de procedure tot geldigverklaring van zo een opzegging kan de rechter de geldigverklaring echter weigeren of beperken tot bepaalde percelen of oppervlakten indien de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering van de pachter ernstig zou worden verstoord door die opzegging. Dit is de zgn. "leefbaarheidstoets" zoals opgenomen in artikel 19, §7 Vlaams Pachtdecreet.

Artikel 88, eerste lid Vlaams Pachtdecreet bepaalt dat het decreet van toepassing is op overeenkomsten die werden gesloten voor de inwerkingtreding ervan en voor zover deze niet werden opgezegd. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat voor lopende opzeggingen de regels van de oude Pachtwet blijven gelden, onder meer met het oog op de geldigverklaring van de opzegging.

In een procedure waarbij de Vlaamse Landmaatschappij een opzegging had gelanceerd voor doeleinden van algemeen belang werd door de opgezegde pachter opgeworpen dat de nieuwe leefbaarheidstoets diende te worden toegepast op de gegeven opzegging, ook al dateerde die opzegging van voor de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet.

De gevatte rechtbank stelde vast dat de leefbaarheidstoets in principe niet kan worden ingeroepen gelet op de inhoud van artikel 88, eerste lid Vlaams Pachtdecreet. De rechtbank achtte het wel noodzakelijk om de volgende prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof:

« Schendt de overgangsbepaling van artikel 88, eerste lid, laatste zinsnede (‘ ... en die niet werden opgezegd ’) [van het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023] de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, doordat pachters met een pachtovereenkomst afgesloten vóór 1 november 2023 die werd opgezegd vóór die datum geen toepassing kunnen vorderen van de weigeringsgrond / mogelijkheid tot beperking van de geldigverklaring van de pachtopzegging uit artikel 19 § 7 van het Vlaams Pachtdecreet en pachters met een pachtovereenkomst afgesloten vóór 1 november 2023 die werd opgezegd op of na 1 november 2023 daarvan wel toepassing kunnen vorderen wanneer werd opgezegd voor de aanwending van percelen voor doeleinden van algemeen belang door een openbaar verpachter met het oog op bebossing of natuurrealisatie? ».

In een arrest van 20 februari 2025 (met nummer 31/2025) heeft het Grondwettelijk Hof deze prejudiciële vraag negatief beantwoord.

Het Hof verduidelijkt dat het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie niet uitsluit dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust en het redelijk verantwoord is.

Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie wordt slechts geschonden indien de overgangsregeling of de ontstentenis daarvan tot een verschil in behandeling leidt waarvoor geen redelijke verantwoording bestaat of indien aan het vertrouwensbeginsel op buitensporige wijze afbreuk wordt gedaan.

Het Hof merkt op dat het verschil in behandeling in het voorliggende geval op een objectief criterium gebaseerd is, met name de datum waarop de pachtovereenkomst is opgezegd. Uit de voorbereiding bij het decreet blijkt dat men met artikel 88, eerste lid Vlaams Pachtdecreet wilde vermijden dat een vóór de inwerkingtreding van het decreet geldig gegeven opzegging alsnog ongeldig zou worden verklaard op grond van een bepaling van dat nieuwe decreet. Die doelstelling is volgens het Hof legitiem.

Ten aanzien van die doelstelling is het ook redelijk verantwoord dat de leefbaarheidstoets niet van toepassing is op pachtovereenkomsten die zijn opgezegd vóór de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet. Artikel 19, §7 van dat decreet voorziet immers in een nieuwe grond om de geldigverklaring van de opzegging te weigeren of te beperken. Artikel 88, eerste lid Vlaams Pachtdecreet beschermt op die manier de rechtmatige verwachtingen van de verpachters die de pachtovereenkomst hebben opgezegd vóór de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet. Zij mochten ervan uitgaan dat de geldigheid van de opzegging zou worden beoordeeld op grond van de oude Pachtwet. Daartegenover staat dat pachters op dat ogenblik niet de rechtmatige verwachting konden hebben dat het Vlaams Pachtdecreet van toepassing zou zijn op de opzegging van hun pachtovereenkomst.

De overgangsbepaling uit artikel 88 , eerste lid Vlaams Pachtdecreet is volgens het Grondwettelijk Hof verenigbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.

Hieruit volgt dat de leefbaarheidstoets alleen maar van toepassing is op opzeggingen die werden gedaan na de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet.