29/08/2011

Geen absolute verplichting tot openbare verkoop van onroerende goederen van lokale besturen?

In de omzendbrief BB 2010/02 van 12 februari 2010 "Vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, OCMW’s en besturen van erkende erediensten" wordt als algemeen beginsel gesteld dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel is en de onderhandse verkoop de uitzondering. De hele bevolking moet immers de gelegenheid krijgen om een bod te doen. Daarnaast zou een openbare verkoop ook de beste garantie zijn voor het verkrijgen van een goede prijs.

In een schorsingsarrest nr. 66.428 van 28 mei 1997 bevestigde de Raad van State dat de openbare verkoop van onroerende goederen door een gemeente regel was en dat een onderhandse verkoop slechts mogelijk was om redenen die "in feite juist en in rechte aannemelijk" zijn.

In een arrest nr. 212.929 van 5 mei 2011 verwerpt de Raad het middel dat erop neerkwam dat ten onrechte de weg van onderhandse verkoop door een kerkfabriek was gevolgd:

“Uit de beslissing van 16 januari 2004 van de kerkraad kan worden opgemaakt dat deze de definitieve keuze voor een openbare verkoop, dan wel een onderhandse, wou laten afhangen van het antwoord op de vraag of de bekende kandidaat-kopers al dan niet “een behoorlijk bod” wilden uitbrengen.

Ook door eerste verzoekster, mede optredend namens tweede verzoekster, is een bod uitgebracht. Net als aan nog drie andere bieders, werd vervolgens aan eerste verzoekster met een brief van 20 maart 2004 van notaris Nobels gevraagd “om [hem] binnen de drie weken na heden te laten weten of u nog bereid bent het door u uitgebrachte bod te verhogen, en in voorkomend geval, met welk bedrag.”

Waar intussen een landmeter-expert de venale waarde van het perceel op € 2.685.375 raamde en dit bedrag reeds door de hoogste bieder in de eerste ronde met bijna 10 procent werd overtroffen, beslist de kerkraad op 7 april 2004 de verkoop toe te wijzen, dadelijk na sluiting van de tweede biedingsronde, aan wie dan zal blijken het hoogste bod te hebben gedaan.

Uit wat voorafgaat volgt dat verwerende partij niet de grenzen van de redelijkheid te buiten is gegaan door, bij de uitoefening van haar discretionaire bevoegdheid inzake de wijze waarop zij haar onroerende goederen vervreemdt, in de concrete omstandigheden van deze zaak voor een onderhandse verkoop te hebben gekozen.

De verwijzing in de beslissing van 7 april 2004 van de kerkraad naar de hogere kosten voor de kopers in geval van een openbare verkoping en de vrees voor collusie ten nadele van de kerkfabriek ten spijt, is de keuze om het bij een onderhandse verkoop te houden kennelijk in wezen ingegeven doordat de biedingen onvoorzien “behoorlijk” waren: “Gezien de kerkfabriek door deze verkoping haar inkomen op een onverwachte en toch verantwoorde wijze kan verhogen, waardoor de gemeentelijke toelage aanzienlijk zal dalen”. Immers verkreeg verwerende partij voor de grond € 116 per m², terwijl haar nog geen tien jaar tevoren “slechts 450 BEF (€ 11,15) per m² geboden werd” (adm.doss., stuk 17).

Heeft weliswaar verwerende partij, door op die manier de grond onderhands te verkopen, het beroep op de mededinging beperkt tot de bij haar bekende geïnteresseerden, dit heeft als zodanig de verzoeksters geen nadeel toegebracht aangezien zij tot die bekende geïnteresseerden behoorden.

Aldus hebben zij net als de begunstigden van de bestreden beslissing een eerste bod kunnen uitbrengen en vervolgens de gelegenheid gekregen om dat bod, in een tweede ronde, te verhogen. Dat zij bij een openbare verkoop ook nog de mogelijkheid zouden hebben gehad om met kennis van het hoger bod van andere kandidaat-kopers een nog hoger bod uit te brengen, toont op zichzelf niet aan dat zij ongelijk zijn behandeld. Voor de andere gegadigden was er evenmin de mogelijkheid een derde bod te doen.”

Het is niet duidelijk of dit arrest een versoepeling inhoudt van de zienswijze van de Raad van State inzake de wijze waarop het onroerend patrimonium van lokale besturen wordt verkocht, dan wel enkel een belangenexceptie inhoudt die erop neerkomt dat diegene die heeft deelgenomen aan een onderhandse procedure niet dienstig kan verwijten dat de openbare procedure niet werd gevolgd.Lees hier het bericht op onze blog Lokale besturen.
21/03/2010

Nieuwe omzendbrief vervreemding onroerende goederen door lokale besturen

Op 17 maart 2010 verscheen in het Belgisch Staatsblad de belangrijke omzendbrief BB 2010/02 van minister Bourgeois "Vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, O.C.M.W.'s en besturen van de erkende erediensten. - Procedure"

De omzendbrief is gericht aan:
-de provincieraden
-de deputaties
-de gemeenteraden
-de colleges van burgemeester en schepenen
-de O.C.M.W.-raden
-de besturen van de erkende erediensten

De omzendbrief wijst de provincies en de lokale besturen (gemeenten, O.C.M.W.'s en kerkbesturen) op de procedure die ze moeten volgen als ze een gedeelte van hun onroerend patrimonium willen vervreemden (verkopen, ruilen enzovoort) en maakt duidelijk welke stukken ze moeten opnemen in het dossier dat ze aan de toezichthoudende overheid voorleggen.

Principe
Allereerst wijst de minister erop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. De hele bevolking moet immers de gelegenheid krijgen om een bod te doen. Daarnaast is de openbare verkoop ook de beste garantie voor het verkrijgen van een goede prijs en is dat de werkwijze die het best het algemeen belang dient, temeer omdat de individuele begunstiging bij een dergelijke procedure weinig kansen krijgt.
Alleen als het bestuur voldoende kan aantonen, door middel van een bijzondere motivering, dat de onderhandse procedure gerechtvaardigd is om redenen van algemeen belang, zal de onderhandse verkoop aanvaard worden.

Voldoende publiciteit
Het vervreemdend bestuur is ertoe gehouden om de bevolking in te lichten over de voorgenomen transactie. Om dat doel te bereiken, moet het voldoende en gepaste publiciteit voeren. Publiciteit maken heeft immers tot doel zo veel mogelijk kandidaat-kopers aan te trekken. Om dat te bereiken, zal het bestuur dan ook voldoende publiciteit moeten voeren in de eigen gemeente en in de omliggende gemeenten, zeker als het goed in een andere gemeente gelegen is.

Schattingsverslag
Ingeval het bestuurlijk toezicht wordt uitgeoefend op de besluiten met betrekking tot de vervreemding van onroerende goederen, leggen de besturen aan de toezichthoudende overheid alle documenten voor die haar in staat te stellen haar taak op een gedegen wijze uit te voeren. Zo leggen de besturen een metingsplan voor, uittreksels uit de kadastrale leggers en plans, in voorkomend geval het ontwerp van akte, het bewijs dat de nodige publiciteit werd gevoerd en in elk geval een recent schattingsverslag.
Een schattingsverslag is recent als het niet ouder is dan twee jaar. Het schattingsverslag kan, zoals momenteel gebruikelijk is, opgemaakt zijn door de ontvanger van de registratie of het aankoopcomité.

Om de achterstand die tegenwoordig wordt vastgesteld bij de opmaak van schattingsverslagen op te vangen krijgen de besturen nu ook de toestemming om een schattingsverslag te laten opmaken door een landmeter-expert die erkend is door de Federale Raad van Landmeters-experts. Het bestuur wijst die erkende landmeter-expert aan als schatter met toepassing van de wetgeving betreffende de overheidsopdrachten (dienstenopdracht).Lees verder op onze blog Lokale Besturen.
Tags