23/03/2019

Wanneer kan een koop-verkoopovereenkomst, door de overheid gesloten met miskenning van de mededingingsverplichting, op vraag van een derde vernietigd worden?

Het hof van beroep te Antwerpen vernietigt in een belangwekkend arrest van 25 februari 2019 een erfpachtovereenkomst, nadat eerder, eveneens op verzoek van een derde, de overheidsbeslissing tot sluiting van een efpachtovereenkomst door de Raad van State werd vernietigd. De redenering van het hof kan evenwel helemaal toegepast worden op een koop-verkoopovereenkomst. 

Het hof hecht veel belang aan het vernietigingsarrest van de Raad van State. In essentie kwam dit arrest erop neer dat overheidsgoederen niet zonder voorafgaande mededinging kunnen vermarkt worden.

Eerst herinnert het hof eraan dat krachtens artikel 1108 BW tot de geldigheid van een overeenkomst 4 voorwaarden zijn vereist, met name de toestemming van de partij die zich verbindt, de bekwaamheid om contracten aan te gaan, een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis en de geoorloofde oorzaak van de verbintenis.

Vervolgens wordt de overeenkomst vernietigd wegens ongeoorloofde oorzaak (de artikelen 1131 en 1133 BW). Het hof overweegt:

'De oorzaak van de uit overeenkomst voortvloeiende verbintenissen bestaat uit de beweegredenen of de concrete motieven die de partijen of een van hen ertoe hebben bewogen de betrokken overeenkomst aan te gaan (vgl. Cass. 31 oktober 1952, RCJB 1953, 5). Enkel de essentiële beweegredenen voor de beslissing tot contracteren komen daarbij in aanmerking, niet de bijkomende of secundaire gevolgen (vgl. Cass. 23 juni 1977, RW 1977-78, 1996).

Van ongeoorloofdheid van de oorzaak van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen is sprake wanneer één van de determinerende beweegredenen van de partijen, en op zichzelf beschouwd, strijdig is met de openbare orde en de goede zeden. Dat laatste is onder meer het geval wanneer een onwettige toestand door een van de partijen hoofdzakelijk wordt nagestreefd (vgl. Cass. 19 mei 2005, RW 2007-2008, 982). De onwettige toestand die door de partijen of één van hen wordt nagestreefd, is in principe een toestand die strijdig is met een rechtsregel van openbare orde of van dwingend recht. dat volgt uit artikel 6 BW dat luidt:

‘Aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, kan door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan.

(...)

‘Met de appellanten, daarin reeds gevolgd door de eerste rechter, is ook dit hof van oordeel dat de miskende beginselen waarvan sprake in het hierboven geciteerde arrest van de Raad van State, de openbare orde raken. De beginselen vormen een juridische grondslag van de morele orde die zich opdringt aan de overheid in haar betrekkingen met de rechtssubjecten. Zij betreffen de grondvesten van de maatschappelijke ordening.

Anders dan de eerste rechter en met de appellanten is dit hof verder van oordeel dat de miskenning van de gezegde beginselen van openbare orde [=de miskenning van de mededingingsplicht]  hier één van de determinerende beweegredenen van de eerste geïntimeerde is geweest om de litigieuze erfpachtovereenkomst met de andere geïntimeerde tot stand te brengen. Met die erfpachtovereenkomst werd een met die beginselen en dus met de openbare orde strijdige toestand door de eerste geïntimeerde hoofdzakelijk nagestreefd. Die overeenkomst was het middel om de onwettige toestand te bereiken. Hoofdzakelijke bedoeling van de eerste geïntimeerde was immers duidelijk met de andere geïntimeerde een overeenkomst te sluiten over het verwerven van zakelijke rechten zonder dat de noodzakelijk transparante procedure werd gevolgd

Overeenkomsten met een ongeoorloofde oorzaak zijn absoluut nietig (vgl. o.a. Cass. 15 februari 2016, AR C.14.0448.F). De nietigverklaring ervan kan worden gevorderd door iedere belanghebbende, dus ook door derden die vreemd zijn aan die overeenkomsten, zoals hier de appellanten ten aanzien van de litigieuze erfpachtovereenkomst. Van rechtsmisbruik is geen sprake.

Referentie: Antwerpen, 25 februari 2019, nr. 2019/1796 (rolnr. 2016/AR/2154), ng. (pub504436).

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Overheidscontracten
Tags Dirk Van Heuven, Overheidscontracten, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
09/05/2017

Koninklijk besluit plaatsing overheidsopdrachten in de klassieke sectoren gepubliceerd

In een eerder blogbericht van 10 april 2017 hebben we reeds bericht dat het koninklijk besluit plaatsing overheidsopdrachten in de klassieke sectoren definitief werd goedgekeurd. Intussen werd dit koninklijk besluit van 18 april 2017 ook gepubliceerd in het Belgisch staatsblad van 9 mei 2017. Met uitzondering van 1 artikel, treedt dit koninklijk besluit in werking op 30 juni 2017.

Gepost door Günther L'heureux

Blog Lokale Besturen, Overheidscontracten
Tags Günther L'heureux, Overheidscontracten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
20/06/2012

Uitdovingsovereenkomsten straatmeubilair doorstaan toets bestuurlijk toezicht

In het verleden werden er nogal wat overheidsopdrachten en overeenkomsten gesloten door lokale besturen inzake straatmeubilair zonder duidelijke beëindigingsregeling.

Meerdere steden en gemeenten hebben daarom een “uitdovingsovereenkomst” gesloten waarbij door middel van een dading beoogd wordt een overgangsregeling tot stand te brengen met een vaste datum voor alle straatmeubilair teneinde elke betwisting en rechtsonzekerheid dienaangaande te vermijden.

De gouverneur van West-Vlaanderen heeft op 20 maart 2012 een uitspraak moeten doen over een dergelijke uitdovingsovereenkomst. De gouverneur stelt:

“Ik kom niet tot de conclusie dat de in de overeenkomst bepaalde termijn van 5 jaar een economisch onevenwicht impliceert. Het komt mij voor dat, rekeninghoudend met de aangevoerde omstandigheden en rechtvaardigingsgronden, de motieven voor het aangaan van de dading redelijk en verantwoord en voldoende draagkrachtig zijn, alsook in overeenstemming met het gemeentelijk en algemeen belang en verenigbaar met de beginselen van zorgvuldigheid, gelijkheid en mededinging zodat er geen reden is om tegen de gemeenteraadsbeslissing van 19.12.2011 op te treden.”

Deze beslissing is inmiddels definitief.

Referentie: Pub502864Lees hier het bericht op onze blog Lokale Besturen.
29/08/2011

Geen absolute verplichting tot openbare verkoop van onroerende goederen van lokale besturen?

In de omzendbrief BB 2010/02 van 12 februari 2010 "Vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, OCMW’s en besturen van erkende erediensten" wordt als algemeen beginsel gesteld dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel is en de onderhandse verkoop de uitzondering. De hele bevolking moet immers de gelegenheid krijgen om een bod te doen. Daarnaast zou een openbare verkoop ook de beste garantie zijn voor het verkrijgen van een goede prijs.

In een schorsingsarrest nr. 66.428 van 28 mei 1997 bevestigde de Raad van State dat de openbare verkoop van onroerende goederen door een gemeente regel was en dat een onderhandse verkoop slechts mogelijk was om redenen die "in feite juist en in rechte aannemelijk" zijn.

In een arrest nr. 212.929 van 5 mei 2011 verwerpt de Raad het middel dat erop neerkwam dat ten onrechte de weg van onderhandse verkoop door een kerkfabriek was gevolgd:

“Uit de beslissing van 16 januari 2004 van de kerkraad kan worden opgemaakt dat deze de definitieve keuze voor een openbare verkoop, dan wel een onderhandse, wou laten afhangen van het antwoord op de vraag of de bekende kandidaat-kopers al dan niet “een behoorlijk bod” wilden uitbrengen.

Ook door eerste verzoekster, mede optredend namens tweede verzoekster, is een bod uitgebracht. Net als aan nog drie andere bieders, werd vervolgens aan eerste verzoekster met een brief van 20 maart 2004 van notaris Nobels gevraagd “om [hem] binnen de drie weken na heden te laten weten of u nog bereid bent het door u uitgebrachte bod te verhogen, en in voorkomend geval, met welk bedrag.”

Waar intussen een landmeter-expert de venale waarde van het perceel op € 2.685.375 raamde en dit bedrag reeds door de hoogste bieder in de eerste ronde met bijna 10 procent werd overtroffen, beslist de kerkraad op 7 april 2004 de verkoop toe te wijzen, dadelijk na sluiting van de tweede biedingsronde, aan wie dan zal blijken het hoogste bod te hebben gedaan.

Uit wat voorafgaat volgt dat verwerende partij niet de grenzen van de redelijkheid te buiten is gegaan door, bij de uitoefening van haar discretionaire bevoegdheid inzake de wijze waarop zij haar onroerende goederen vervreemdt, in de concrete omstandigheden van deze zaak voor een onderhandse verkoop te hebben gekozen.

De verwijzing in de beslissing van 7 april 2004 van de kerkraad naar de hogere kosten voor de kopers in geval van een openbare verkoping en de vrees voor collusie ten nadele van de kerkfabriek ten spijt, is de keuze om het bij een onderhandse verkoop te houden kennelijk in wezen ingegeven doordat de biedingen onvoorzien “behoorlijk” waren: “Gezien de kerkfabriek door deze verkoping haar inkomen op een onverwachte en toch verantwoorde wijze kan verhogen, waardoor de gemeentelijke toelage aanzienlijk zal dalen”. Immers verkreeg verwerende partij voor de grond € 116 per m², terwijl haar nog geen tien jaar tevoren “slechts 450 BEF (€ 11,15) per m² geboden werd” (adm.doss., stuk 17).

Heeft weliswaar verwerende partij, door op die manier de grond onderhands te verkopen, het beroep op de mededinging beperkt tot de bij haar bekende geïnteresseerden, dit heeft als zodanig de verzoeksters geen nadeel toegebracht aangezien zij tot die bekende geïnteresseerden behoorden.

Aldus hebben zij net als de begunstigden van de bestreden beslissing een eerste bod kunnen uitbrengen en vervolgens de gelegenheid gekregen om dat bod, in een tweede ronde, te verhogen. Dat zij bij een openbare verkoop ook nog de mogelijkheid zouden hebben gehad om met kennis van het hoger bod van andere kandidaat-kopers een nog hoger bod uit te brengen, toont op zichzelf niet aan dat zij ongelijk zijn behandeld. Voor de andere gegadigden was er evenmin de mogelijkheid een derde bod te doen.”

Het is niet duidelijk of dit arrest een versoepeling inhoudt van de zienswijze van de Raad van State inzake de wijze waarop het onroerend patrimonium van lokale besturen wordt verkocht, dan wel enkel een belangenexceptie inhoudt die erop neerkomt dat diegene die heeft deelgenomen aan een onderhandse procedure niet dienstig kan verwijten dat de openbare procedure niet werd gevolgd.Lees hier het bericht op onze blog Lokale besturen.
20/02/2011

Aannemingscontract voor bouwwerken zonder vergunning nietig

Dit korte bericht om u eraan te herinneren dat een aannemingcontract over onvergunde bouwwerken een nietig contract is.

Het hof van beroep te Gent bevestigde in een arrest van 26 november 2004 (RABG 2007, 627) dat de aannemer in dat geval enkel (hoogstens) aanspraak kan maken op een louter kostendekkende vergoeding van materialen en arbeid.

Elke aannemer die wordt gevraagd om werken uit te voeren doet er dus goed aan zich te verzekeren dat deze werken vergund zijn.  Niet alleen dreigt hij niet (volledig) betaald te worden, bovendien dreigt hij ook ... mede strafrechtelijk aansprakelijk te zijn voor het stedenbouwmisdrijf.
Tags