25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
19/07/2019

Onteigeningen, de Raad voor Vergunningsbetwistingen en Publius

Deze week vernamen we bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat er al 5 onteigeningsdossiers werden gepleit voor de  Raad… en dat ons kantoor in alle 5 betrokken is. :) 

De Raad voor Vergunningsbetwistingen is sedert 1 januari 2019 bevoegd voor de administratieve beroepen tegen definitieve onteigeningsbesluiten.  De Raad van State, die voorheen bevoegd was inzake onteigeningen, behandelt  enkel nog de cassatieberoepen tegen de uitspraken van de RvVb.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Leandra Decuyper, Onteigeningen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
09/07/2019

Uitzonderingen op de omgevingsvergunningsplicht zijn strikt te interpreteren (2). Over artikel 2 §3 van het Functiewijzigingenbesluit

Het hof van beroep te Antwerpen heeft zich in het arrest van 26 juni 2019 (zie ook vorig blogbericht) uitgesproken over artikel 2, §3 van het besluit van de Vlaamse regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen, dat bepaalt:

‘Vrijgesteld van deze omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is het in een woongebouw uitoefenen van functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen, verblijfsrecreatie, detailhandel, restaurant, café en bedrijvigheid, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is:

1° het woongebouw is gelegen in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied
2° de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie
3° de complementaire functie bestaat uit een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 m²
4° de complementaire functie is niet strijdig met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, bouwverordeningen, verkavelingsverordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvergunningen of omgevingsvergunningen voor het verkavelen van gronden’.

Het hof van beroep te Antwerpen spreekt tegen dat in het aan haar voorgelegde geval sprake was van ‘een woongebouw’:

Ook al gaat het met zekerheid over één gebouw, even zeker is, zoals uit de foto’s blijkt, nochtans dat de schuur fysiek afscheidbaar is van het woongedeelte van hetzelfde gebouw en is omgevormd tot feestzaal. De schuur is nooit voor wonen bestemd of gebruikt geweest, nu zij als opslagplaats en garage is gebruikt’.

De uitzonderingsregel kan dus niet gebruikt worden om in een schuur, aansluitend van het woongedeelte, een feestzaal in te richten.

Boeiend is ook de uitspraak van het hof in verband met de berekening van de oppervlakte van 100 m². De exploitant van de feestzaal had een landmeter uitgenodigd om oppervlakkige metingen te doen en als bij toeval bedroeg de feestzaal 99 m².

Het hof stelt zich vragen over het gedeelte van de schuur dat met een houten wand werd dichtgemaakt. Uit de foto’s kan niet met zekerheid worden afgeleid dat deze houten wand kan opengemaakt worden. In ieder geval stelt het hof dat de landmeter ten onrechte de inkomsas met een oppervlakte van 1,7 m² heeft uitgesloten van zijn berekening, ‘terwijl de inkom van de feestzaal zonder twijfel wel deel uitmaakt van de feestzaal’.

Nog frappanter is dat het hof opmerkt dat uit niets blijkt ‘dat de opmetingen van de landmeter rekening hebben gehouden met het terras’. Hieruit kan afgeleid worden dat bij de berekening van de 100 m²-drempel niet enkel rekening moet gehouden worden met de functiewijziging binnen in als met de functiewijziging in open lucht. Het terras werd immers ook door de feestzaal gebruikt.

Referentie: Antwerpen, 26 juni 2019, nr. 2019/6383, ng. (Pub506703-1)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
09/07/2019

Uitzonderingen op de omgevingsvergunningsplicht zijn strikt te interpreteren (1): Over artikel 7.3 van het Vrijstellingenbesluit

Het hof van beroep te Antwerpen heeft zich in een arrest van 26 juni 2019 uitgesproken over artikel 7.3 van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van de stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is:

‘Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor een tijdelijke wijziging van de hoofdfunctie van een bestaand, hoofdzakelijk vergund of vergund geacht gebouw, als de tijdelijke functiewijziging een maximale duur van 4 periodes van 30 aaneen gesloten dagen per kalenderjaar niet overschrijdt. Op de eerste dag van de functiewijziging begint de periode van 30 dagen te lopen ongeacht of de functiewijziging de volle 30 dagen gebeurt. De periodes van 30 dagen kunnen aaneengesloten zijn, maar overlappen elkaar niet’.

Het hof van beroep besliste:

‘Uit de stukken, foto’s en aanvragen tot het bekomen van een vergunning uitgaande van mevrouw M. zelf, blijkt dat er van enige tijdelijkheid geen sprake is. De omvorming van de schuur naar feestzaal is definitief en de uitbating van de feestzaal is meer dan tijdelijk, namelijk niet slechts voor 4 maal 30 dagen per jaar. Deze uitzondering op de vergunningsplicht is aldus niet van toepassing’.

De uitspraak van het hof is meer dan interessant. Het blijkt dat artikel 7.3 van het Vrijstellingenbesluit niet kan gebruikt worden om een constructie duurzaam in te richten voor een bepaalde stedenbouwkundige functie, zelfs niet indien de uitbating minder bedraagt dan 4 maal 30 dagen per jaar.

Referentie: Antwerpen, 26 juni 2019, nr. 2019/6383, ng. (Pub506703-1).

 

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
05/07/2019

Substituerende milieustakingsvorderingen die werden ingeleid vóór 1 januari 2019 moeten verder behandeld worden

Met blogbericht van 11 september 2019 lieten we u weten:

'Een van de vele innovaties van het Decreet over het lokaal bestuur is dat artikel 194 Gemeentedecreet zondermeer wordt geschrapt. Dit artikel liet toe dat als het college van burgemeester en schepenen of de gemeenteraad nalaat in rechte op te treden, een of meer inwoners in rechte kunnen optreden namens de gemeente, mits zij de zekerheidstelling aanbieden om persoonlijk de kosten van het geding te dragen en in te staan voor de veroordeling tot schadevergoeding of boete wegens tergend en roekeloos geding of hoger beroep die kan worden uitgesproken.  Zowel natuurlijke personen als milieuverenigingen maakten gretig gebruik van dit substituerend vorderingsrecht, in het bijzonder bij de zogenaamde milieustakingsvorderingen.

Artikel 577,50° DLB heft artikel 194 van het Gemeentedecreet op, hetgeen ook meteen het einde inluidt van de substituerende milieustakingsvordering. Deze opheffing treedt in werking op 1 januari 2019. Alle lopende milieustakingsprocedures worden gewoon verder afgehandeld'.

De afschaffing van de zgn. substituerende milieustakingsvordering werd aanbgevochten voor het Grondwettelijk Hof. Er is nog geen uitspraak.

In een arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 26 juni 2019 wordt bevestigd dat de lopende milieustakingsprocedures niet komen te vervallen. Het Antwerpse hof was gevat door een aantal buurtbewoners die namens hun gemeente de sluiting van een onvergunde feestzaal vorderden.  De exploitant van de feestzaal wierp tegen dat het substituerende vorderingsrecht was vervallen. Het hof antwoordt dat niet wordt aangetoond dat de opheffing van artikel 194 Nieuwe Gemeentewet terugwerkende kracht heeft. Doordat de dagvaarding werd ingeleid voor 1 januari 2019, werd de vordering ontvankelijk bevonden.

Het is de inleidende dagvaarding die telt. Na 1 januari 2019 is het (vooralsnog) onmogelijk om een nieuwe substituerende milieustakingsvordering in te leiden.Er is o.i. dus geen beletsel dat na 1 januari 2019 nog beroep wordt aangetekend tegen de uitspraak in eerste aanleg. .  

Referentie: Antwerpen 26 juni 2019, nr. 2019/6383, ng. (PUB506703-1)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Milieustaking
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags