25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
25/05/2019

Tegen een gunningsbeslissing kunnen ontvankelijk enkel middelen worden aangevoerd die betrekking hebben op de onderliggende (niet-)selectiebeslissing

Daar herinnert de Raad van State ons aan in het arrest nr. 244.583 van 23 mei 2019:

'De verwerende partij werpt een exceptie van onontvankelijkheid van het beroep op, gesteund op het feit dat geen middel wordt aangevoerd dat gericht is tegen de bestreden gunningsbeslissing zelf. Het enig middel dat enkel gericht is tegen de selectiebeslissing zou volgens haar niet ontvankelijk zijn zodat ook het beroep gericht tegen de gunningsbeslissing niet ontvankelijk zou zijn.

De exceptie, waarop de verwerende partij overigens niet meer terugkomt in haar laatste memorie, wordt verworpen. De selectiebeslissing en de gunningsbeslissing maken deel uit van één complexe rechtshandeling. De verzoekende partij voert in de beide [gevoegde] zaken de onwettigheid aan van de selectiebeslissing. Een gebeurlijke onwettigheid van de selectiebeslissing tast niet alleen deze beslissing aan doch ook de daarop gesteunde gunningsbeslissing'.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Overheidscontracten
Tags Dirk Van Heuven, Overheidsopdrachten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
25/05/2019

Omschrijf je cassatiemiddelen zo duidelijk als mogelijk voor de Raad van State!

Het is natuurlijk altijd belangrijk om je mliddelen zo scherp als mogelijk te formuleren voor een adminitsrtatieve rehtbank als de Raad van State. De lat ligt zo mogelijk nog hoger bij een cassatieberoep voor de Raad van State.

Zo blijkt (nogmaals) uit het arrest van de Raad van State nr. 244.591 van 23 mei 2019 aangaande een voorziening tegen een arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen:

Luidens artikel 3, § 2, 9°, van het cassatieprocedurebesluit moet het verzoekschrift “een uiteenzetting van de cassatiemiddelen” bevatten.

Onder “cassatiemiddel” moet een voldoende duidelijke omschrijving van de door het bestreden arrest geschonden rechtsregel of rechtsbeginsel worden begrepen. Onder “uiteenzetting” van het cassatiemiddel moet worden begrepen de wijze waarop die rechtsregel of dat rechtsbeginsel door de bestreden uitspraak worden miskend.

Het middel dat er zich toe beperkt te stellen dat het bestreden arrest “de aangegeven bepalingen” schendt door “toepassing te maken van een onwettige stedelijke verordening”, dat het duidelijk is dat de bescherming van het leefmilieu, de project-MER-verplichting en de regelgeving inzake ruimtelijke ordening van openbare orde zijn en dat de “feitelijke elementen nodig voor de beoordeling van het middel” blijken uit het bestreden arrest, ontbeert de rechtens vereiste uiteenzetting op welke wijze elk van de aangevoerde bepalingen door het bestreden arrest wordt miskend.

Het eerste middel wordt verworpen'.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Raad van State
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
24/05/2019

Niets efficiënter dan een plaatsbezoek door de rechter bij onvergund gewoonlijk gebruik

Deze morgen besliste de (voorzitter van) de derde kamer van de rechtbank van eerste aanleg van Kortrijk ambtshalve tot een plaatsbezoek in het kader van een burgerrechtelijke herstelprocedure aangaande het onvergunde gewoonlijk gebruik van een tuin voor het stapelen van allerlei materiaal, materieel en afval. 

In de praktijk zou dergelijk plaatsbezoek wel eens efficënter kunnen blijken dan een herstelveroordeling, zelfs onder verbeurte van een dwangsom.

Een tip: vraag dergelijk plaatsbezoek reeds in de dagvaarding als voorlopige maatregel...

Referentie: PUB 507340

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Handhaving stedenbouw
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
23/05/2019

Grondwettelijk Hof vernietigt gewijzigde definitie van 'verkavelen'!

Krachtens artikel 4.2.15 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna : de VCRO) is het verkavelen van gronden onderworpen aan de omgevingsvergunningsplicht.

Het begrip verkavelen wordt gedefinieerd in artikel 4.1.1, 14° van de VCRO. Artikel 52, 4°, van het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (hierna : het decreet van 8 december 2017) wijzigde deze definitie, waardoor er slechts sprake is van verkavelen indien een grond vrijwillig wordt verdeeld in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van die kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van die overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies. 

Een en ander had dan tot gevolg dat een «omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden» niet langer verplicht was voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. 

Het Grondwettelijk Hof vernietigt nu deze gewijzigde definitie. Zij motiveert als volgt:

"De bestreden bepaling heeft tot gevolg dat een « omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden » niet langer verplicht is voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. Hierdoor wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan, de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.

Bijgevolg worden de omwonenden van dergelijke percelen geconfronteerd met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, die niet kan worden verantwoord door de aan de bestreden bepaling ten grondslag liggende doelstelling van administratieve vereenvoudiging, zoals vermeld in B.1.2."

Een verkavelingsvergunning zal dus terug nodig zijn... 

Het arrest vindt u hier.

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Merlijn De Rechter, Omgevingsvergunning, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Verkavelingsvergunning
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
17/05/2019

Kansspelcommissie - Raamovereenkomst juridische adviesverlening en bijstand binnen en buiten het kader van de vertegenwoordiging in rechte (2019).

Publius staat de Kansspelcommissie al geruime tijd bij. Recent werd Publius opnieuw aangesteld door de Kansspelcommissie om haar bij te staan en haar belangen te behartigen. Publius kreeg in het kader van een overheidsopdrachtenprocedure zowel het perceel 3 (burgerlijk recht) als het perceel 4 (publiek recht) toegewezen en dit voor een periode van 4 jaar.

Blog Publius Nieuws
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags